近日，深圳市民邓女士向媒体反映，自己 2014 年斥资购置的龙华区合正中央原著（藏珑苑）别墅，在支付 650 万元购房款、实际占有房屋十余年的情况下，不仅迟迟未能办理不动产权证，更遭遇开发商深圳市力基房地产有限公司（合正集团旗下）擅自抵押房产、暗中挂牌转售 “一房二卖”、诱骗签署解约协议后拖欠赔偿款等一系列恶意操作。如今已七旬高龄的邓女士毕生积蓄深陷其中，房产被开发商以近 2900 万元高价转售，约定的千万元赔偿款却仅支付 100 万元，维权过程中更遭到工作人员言语威胁，处境十分艰难。
十二年办证路屡屡推诿 业主实际占有房产无产权
2014 年，邓女士与深圳市力基房地产有限公司签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产买卖合同（现售）》，购买位于深圳市龙华区龙华街道人民南路藏珑苑 9 栋 A 号房（合正中央原著北区 9 栋 A 单位），房屋总价 1587.6 万元。 按照双方约定，邓女士分两笔支付购房款共计 650 万元：其中 500 万元于 2014 年 4 月 25 日支付至开发商指定的第三方公司深圳市展远房地产开发有限公司账户，剩余 150 万元于 2015 年 11 月 3 日直接支付给力基公司。付款完成后，开发商未主动要求邓女士支付尾款，也未协助其办理银行按揭贷款手续。 2015 年至 2016 年，邓女士对房屋完成装修，正式办理入伙手续，按时缴纳水电费与物业费，实际合法占有该房产。自 2017 年起，邓女士多次找到合正集团办公室主任潘勇，协商办理房产证及完善后续购房手续，对方始终以 “集团老板不在、做不了主” 为由推诿，多次安抚邓女士 “先住进去，手续以后随时可以办”。这一拖，就是近十年。 在此期间，邓女士从未收到开发商的尾款催缴通知，也未被提示任何履约风险，始终以为只是办证流程缓慢，全然不知自己的房产早已被开发商暗中处置。
已售房产遭私自抵押 开发商设局胁迫业主退房
事情的转折发生在 2024 年 10 月。失联多年的潘勇突然联系邓女士，称 “现在可以办理房产证了”，但要求邓女士一次性付清剩余约 940 万元尾款，同时告知相关事宜由公司经理刘俊全权对接。 对接过程中，刘俊向邓女士出示了一份抵押合同，坦言公司近年经营困难、负债累累，早已在疫情之后将藏珑苑 9A 房产与另一套御珑苑房产一同抵押给广东省粤普小额再贷款股份有限公司，两套房产合计抵押金额 2800 万元，其中案涉 9A 别墅抵押额度为 1200 万元，抵押期限 2 年，2025 年 1 月即将到期。刘俊更是直言，若公司到期无力偿还债务，房屋将被拍卖，届时邓女士可能连购房本金都无法收回。 邓女士这才得知，自己购买并实际占有多年的房屋，竟在完全不知情、未征得本人任何同意的情况下，被开发商私自抵押给了小额贷款公司。面对突如其来的抵押风险，邓女士仍明确表示想要保留房产，随即联系银行准备办理赎楼按揭，一次性缴清尾款。但当邓女士带着银行工作人员与刘俊对接时，对方却拒不配合提供任何办理贷款所需的资料，明确表示 “不能按揭，必须一次性付清”，人为设置履约障碍，彻底堵死了邓女士继续履行合同的路径。 一边用 “房产拍卖、本金不保” 的话术制造恐慌、胁迫业主，一边又关闭按揭付款通道、拒绝配合履约，开发商的种种操作，本质上就是通过制造履约困境，逼迫邓女士主动放弃房屋。
一边催款一边挂牌转售 一房二卖牟取千万差价
就在邓女士多方筹款准备支付尾款之际，2024 年 11 月初，朋友告知邓女士，有人频繁带客户前往她的房屋看房，该房产正在中介平台挂牌出售。 邓女士随即查询发现，案涉 9A 别墅已在贝壳找房等平台上架，由中原地产等中介机构代理销售，2024 年 11 月 11 日的挂牌价已达 2880 万元，房源页面附带房屋内部实景照片与 VR 视频，房源信息与房屋实际情况完全吻合，显然是开发商授权提供。邓女士立刻向潘勇、刘俊二人核实，要求撤下卖房广告，对方却双双佯装不知情，声称是 “中介瞎编”，始终拒不配合撤盘。
眼见开发商一边假意接受自己交尾款办证，一边暗中高价挂牌转售自己的房产，邓女士愈发焦急，多次主动联系潘勇，表示愿意立即一次性付清尾款，要求配合办理过户手续。但此前一直催促交款的开发商却突然变卦，潘勇不再接听电话，只让邓女士找刘俊对接，而刘俊始终以 “要请示老板” 为由拖延。 随着深圳楼市回暖，别墅房源行情走俏，开发商很快露出了真实意图。2024 年 11 月底，潘勇主动致电邓女士，称 “老板在外情况不好，公司以后问题很多”，直接劝邓女士 “别要房子了”，提出由开发商退还购房本金并补偿装修损失，共计 1000 万元。 邓女士最初明确拒绝该方案：650 万元本金投入长达十余年，自己还承担了装修费、物业费，且龙华房价十余年间大幅上涨，1000 万元远不能弥补实际损失。但开发商始终拒不配合交款与办证，既不提供收款账户，也不推进过户流程，房屋挂牌带看却从未停止。在开发商的持续施压与变相胁迫下，邓女士最终无奈同意了解约方案。
诱骗注销网签拖欠赔偿 维权反遭人身威胁
2024 年 12 月，开发商工作人员带邓女士前往龙华区住建局办理手续。邓女士表示，自己年事已高，事前并不清楚办理的是 “删除买卖合同、注销网签备案” 的业务，开发商工作人员一再强调 “签完字就能拿到赔偿款”，自己出于信任未仔细查看协议内容便签了字，且办理完成后，开发商始终未将协议原件交给自己。 事后邓女士才得知，双方签署的书面退款协议仅载明退款 650 万元，刘俊此前口头承诺的 350 万元赔偿款 “一两天就到账、不用写进合同”，完全是一纸空文。 更让邓女士心寒的是，网签注销仅两个月后，2025 年春节前后，这套房产便完成交易。邓女士从中原地产中介朱勤处证实，房屋成交价约 2900 万元，开发商转手牟利超千万元。而开发商承诺的 “一个月内付清 1000 万元赔偿”，却迟迟未能兑现。截至目前，开发商仅支付了 100 万元，剩余 900 万元款项被无限期拖延。 邓女士多次联系潘勇、刘俊催要款项，对方态度愈发蛮横恶劣，不仅不接电话、不回信息，邓女士前往公司讨要说法时，更是被拒之门外。一次沟通中，刘俊不仅以 “公司没钱” 为由拒绝付款，更是当场叫来两名男子站在邓女士身旁，以驱赶、威胁的方式逼迫其离开，对七旬老人进行言语恐吓。 “房子被他们卖了近 2900 万，却说没钱还我，卖房款到底去了哪里？” 邓女士对此充满质疑。从 2014 年到 2026 年，十二年时间里，自己倾尽毕生积蓄购买的房产，最终被开发商擅自抵押、高价转售，自己不仅落得房财两空，维权还要遭受威胁，整个过程如同一场精心设计的骗局。
多重违法违规叠加 已涉嫌合同诈骗犯罪 当事人恳请立案侦查
据法律专业人士分析，深圳市力基房地产有限公司及合正集团相关人员的系列操作，已同时触碰民事违约、行政违法与刑事犯罪三条法律红线，其中私下抵押已售房屋、一房二卖、虚构承诺骗取业主解约并侵占购房款的行为，已符合合同诈骗罪的构成要件，相关责任人依法应当承担刑事责任。
一、核心行为已涉嫌合同诈骗罪，依法应追究刑事责任
根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，构成合同诈骗罪，可处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
本案中，开发商的行为已完整符合该罪的法定构成要件：
主观上具有明确的非法占有目的：开发商在已收取 650 万元购房款、业主已合法占有房屋十余年的前提下，未经业主同意私自将房产用于抵押融资；抵押即将到期时，一边以 “房屋拍卖、本金不保” 的话术胁迫业主放弃房产，一边暗中委托中介挂牌高价转售；诱骗业主注销网签、解除合同后，仅支付 100 万元便恶意拖欠剩余款项，甚至以人身威胁方式拒退钱款。其完整行为链条的核心目的，就是侵吞业主的购房本金与房屋增值收益，非法占有意图清晰且直接。
客观上实施了虚构事实、隐瞒真相的诈骗手段：全程向业主隐瞒房屋已被抵押的重大事实，以 “可以配合办证” 为幌子要求业主支付尾款；虚构 “公司资不抵债、本金都无法退还” 的困境胁迫业主解约；以口头承诺 1000 万元赔偿为诱饵，利用老年人认知弱势诱骗其签署仅约定 650 万元退款的协议，且拒不交付合同原件，属于刑法规定的 “以其他方法骗取对方当事人财物” 的典型情形。
涉案金额已达 “数额特别巨大” 标准：仅未退还的购房款与赔偿款即达 900 万元，结合房屋转售的不当获利，涉案金额超千万元，已远超合同诈骗罪刑事立案与 “数额特别巨大” 的认定标准，依法应予刑事立案追诉。
二、行政与民事层面同样违法，应承担多重法律责任
房地产监管层面：依据《商品房销售管理办法》第三十九条明确规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，房地产行政主管部门可对开发商处以警告、责令限期改正，并处 2 万元以上 3 万元以下罚款；开发商擅自抵押已售商品房、长期拒不履行办证义务的行为，也严重违反商品房销售监管规定，住建部门应依法将其列入失信企业名单，暂停其开发经营与网签资格。
民事赔偿层面：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者在合同订立后又将房屋出卖给第三人，导致合同解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。邓女士有权就房价增值损失、装修损失、资金占用损失等主张全额赔偿，并要求惩罚性赔偿。
三、税务环节涉嫌偷逃税款，情节严重可构成逃税罪
除房产交易环节的违法犯罪外，开发商在资金与税务上的操作同样涉嫌违法：邓女士支付的 650 万元购房款未开具正规发票，且 500 万元转入第三方关联公司账户，属于通过资金体外循环隐匿收入、逃避税收监管；后续 2900 万元的房屋转售收入若未依法申报缴纳增值税、土地增值税、企业所得税及附加税费，偷逃税款数额较大且占应纳税额百分之十以上的，还将触犯《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定的逃税罪，相关责任人同样需承担刑事责任。
目前，邓女士已整理完毕付款流水、认购与买卖合同凭证、房源挂牌截图、中介沟通记录、抵押合同相关线索、维权沟通录音等全套证据材料，已分别向深圳市住房和建设局、市场监督管理局、税务局提交正式举报，要求对开发商的违规经营、偷税漏税行为依法查处。
与此同时，邓女士也将针对开发商涉嫌合同诈骗的行为向公安机关提交刑事控告材料，恳请公安机关依法立案侦查，追究相关责任人员的刑事责任，帮这位七旬老人追回毕生积蓄，守住公民的合法财产底线，也以此整肃房地产市场的失信欺诈乱象。
“我已经七十岁了，这是我一辈子的积蓄。只希望相关部门能查清事实，让不法企业和个人得到应有的惩处，帮我拿回属于我的钱。” 邓女士表示，自己将继续维权，绝不放弃。
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